Prețurile locuințelor din China sunt în scădere, în timp ce Beijingul controlează sectorul, ceea ce ridică temeri pentru creșterea economică la nivel național și mondial.
Piața imobiliară din China se află în mijlocul unei crize care se mișcă încet. Prețurile imobilelor s-au prăbușit în timp ce autoritățile încearcă să țină în frâu datoriile nesustenabile și speculațiile de pe piață. Sute de mii de cumpărători de locuințe refuză să își plătească ipotecile pentru proprietățile pre-vândute, în timp ce dezvoltatorii se luptă să finalizeze la timp proiectele de locuințe. Având în vedere că sectorul imobiliar reprezintă 15-30% din produsul intern brut (PIB) al Chinei, dificultățile de pe piață reprezintă un pericol pentru cea de-a doua mare economie a lumii și, potențial, pentru creșterea globală, potrivit Aljazeera.
De ce este în criză piața imobiliară din China?
Problemele imobiliare din China sunt, în parte, rezultatul unor decizii politice deliberate. În august 2020, Beijingul a lansat o politică a „celor trei linii roșii”, menită să dezumfle cu grijă o bulă imobiliară uriașă, care se crease de zeci de ani. Politica avea un dublu obiectiv: diminuarea dependenței excesive a economiei de proprietăți imobiliare și reprimarea speculațiilor care făcuseră ca prețurile locuințelor să fie inaccesibile pentru mulți chinezi din clasa de mijloc. Conform acestei politici, dezvoltatorii imobiliari trebuiau să îndeplinească criterii stricte de sănătate financiară, inclusiv un plafon de 100% pentru datoria netă față de capitalul propriu, pentru a putea împrumuta de la bănci și alte instituții financiare. S-a dovedit că mulți dezvoltatori au operat cu mult în afara celor „trei linii roșii” și aveau datorii enorme. Aflat brusc în imposibilitatea de a se împrumuta în conformitate cu noile norme, sectorul a fost confruntat cu o gravă criză de lichidități.
În decembrie, Evergrande, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din China, a intrat în incapacitate de plată a dobânzilor datorate deținătorilor săi de obligațiuni offshore, urmat la scurt timp de Kaisa Group Holdings.
Prețurile proprietăților imobiliare au scăzut pentru a 11-a lună consecutiv în iulie și au scăzut cu până la 30% față de anul trecut.
„Ceea ce experimentează China în acest moment este o criză indusă de politici”, a declarat pentru Al Jazeera Gabriel Wildau, director general al companiei de analiză a riscurilor Teneo.
„Ceea ce vreau să spun prin asta este că oamenii avertizează de mulți ani în legătură cu o bulă imobiliară, și pe bună dreptate, dar stresul acut la care este supusă piața în acest moment este rezultatul direct al restricțiilor foarte draconice privind acordarea de împrumuturi dezvoltatorilor care au fost impuse în urmă cu aproximativ un an și jumătate.”
Proiecte nefinalizate
De atunci, problemele sectorului au crescut în spirală, deoarece dezvoltatorii cu probleme de lichidități s-au străduit să finalizeze proiectele la timp. După ce au început în orașul Jingdezhen, din sud-estul țării, la începutul acestui an, protestele cumpărătorilor de proprietăți în fază de pre-vânzare s-au extins în aproape 100 de orașe și au ajuns să implice aproximativ 300 de grupuri de proprietari de locuințe.
Deutsche Bank a estimat că valoarea creditelor ipotecare afectate de boicot se ridică la 1,8 până la două trilioane de yuani chinezi (270-300 miliarde de dolari), adică aproximativ 5% din totalul împrumuturilor ipotecare.
„Miezul problemei este că dezvoltatorii imobiliari au fluxuri de numerar insuficiente – fie din cauza costurilor de administrare a datoriilor, a vânzărilor scăzute de locuințe sau a utilizării abuzive a fondurilor – pentru a continua proiectele”, a declarat Tommy Wu, economistul principal la Oxford Economics, într-o notă la începutul acestei luni.
„Rezolvarea acestei probleme va restabili încrederea cumpărătorilor de locuințe în dezvoltatori, ceea ce va contribui la susținerea vânzărilor de locuințe și, la rândul său, la îmbunătățirea sănătății financiare a dezvoltatorilor.”
Prăbușirea economiei globale?
Problemele imobiliare ale Chinei reprezintă un risc substanțial pentru economia sa, care este deja sub presiune din cauza politicilor dure ale Beijingului „zero-COVID” și a încetinirii creșterii globale. Potrivit unor estimări, sectorul imobiliar reprezintă 30% din PIB – aproximativ de două ori mai mult decât ponderea echivalentă din Statele Unite. În timp ce unii analiști consideră că piața a atins fundul, se așteaptă ca problemele sectorului să persiste o perioadă de timp. În iulie, S&P Global Ratings a estimat că prețurile proprietăților imobiliare vor scădea cu 30% în acest an – o scădere mai gravă decât în timpul crizei financiare din 2008.
„Este vorba de o parte uriașă a economiei care este cam sub apă acum”, a declarat Wildau de la Teneo. „Chiar și continuarea în ritmul în care ne aflăm este, cred, nesustenabilă. Ar însemna că, dacă va continua așa, creșterea va fi substanțial sub ținta pentru acest an.”
Deoarece dezvoltatorii imobiliari chinezi dețin sume relativ mici de datorii în străinătate, economia globală nu este considerată a fi expusă unui risc ridicat de a se confrunta cu o criză financiară de genul celei declanșate de prăbușirea Lehman Brothers în Statele Unite, a declarat Alicia García-Herrero, economist-șef pentru Asia-Pacific la Natixis în Hong Kong. Dar dimensiunea economiei chineze, care reprezintă aproape o cincime din PIB-ul mondial, înseamnă că o încetinire majoră ar putea avea totuși un efect serios asupra creșterii globale.
Impactul financiar
„Impactul global se datorează în principal creșterii foarte scăzute din China, nu este atât de mult un impact financiar”, a declarat García-Herrero pentru Al Jazeera.
„Bineînțeles, dacă băncile chinezești nu vor putea înghiți în cele din urmă acest șoc, iar creditele neperformante vor crește masiv și va avea loc o criză financiară în China – ceea ce nu cred că se va întâmpla imediat -, va fi mai degrabă ca în Japonia anilor ’80 și ’90. Deci, cu împrumuturi neperformante, fără credite, cu o economie care merge foarte prost, cu deflație – acesta este, cred eu, scenariul. Așadar, nu un eveniment imediat de tip Lehman.” Forumul Economic Mondial a estimat că fiecare scădere de 1 punct procentual a PIB-ului Chinei duce la o reducere de 0,3% a PIB-ului global.
