Ratele ipotecare avantajoase îi constrâng pe milioane de proprietari din SUA să rămână în casele lor actuale. Acest fenomen devine o problemă care depășește cu mult piața imobiliară.
Dacă ați contractat un credit ipotecar ieftin atunci când ratele dobânzilor erau scăzute, felicitări. Ați fost unul dintre câștigătorii pieței imobiliare din America. Locatarii, agenții imobiliari și recrutorii se numără printre cei care au parte de partea cea mai proastă a afacerii.
Ratele ridicate ale dobânzilor au avut un impact neașteptat asupra locuințelor din SUA. În loc să declanșeze o scădere a prețurilor locuințelor, așa cum s-a întâmplat în cazul proprietăților imobiliare comerciale, ipotecile mai scumpe au dus la creșterea valorii locuințelor. Potrivit Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (National Association of Realtors), valoarea medie a unei locuințe existente a crescut la un nivel record de 419 300 de dolari în luna mai. Înainte de pandemie, aceasta era de 270.000 de dolari.
Efectul de „blocare”
De vină este efectul de „blocare” al ipotecilor ultra-rapide garantate atunci când ratele dobânzilor erau scăzute. Care blochează proprietarii în casele lor. Este o consecință neprevăzută a anilor de bani câștigați ușor. Potrivit lui Jim Egan, strateg imobiliar la Morgan Stanley, două treimi din ipotecile în vigoare în SUA au o rată sub 4%. Dacă acești proprietari de locuințe s-ar muta, ar trebui să plătească aproape 7% pentru o nouă ipotecă pe 30 de ani. Diferența nu a mai fost atât de mare cel puțin de la sfârșitul anilor 1980.
În plus față de efectul de blocare, majoritatea persoanelor au în prezent credite ipotecare cu rată fixă. Mai mult de 90% din creditele pentru locuințe nou acordate în ultimii ani au fost împrumuturi cu rată fixă pe 30 de ani. Comparativ cu două treimi în perioada premergătoare prăbușirii din 2008.
Pe măsură ce tot mai mulți proprietari rămân pe loc, numărul de locuințe de pe piață a scăzut. Oferta restrânsă împinge prețurile în sus, micșorând numărul cumpărătorilor care își pot permite o locuință. Conform NAR, o familie care câștigă 100 000 de dolari pe an își poate permite doar 37% din locuințele listate în prezent. Pe o piață echilibrată, în care stocurile disponibile sunt de aproximativ cinci luni, procentul ar trebui să fie de 62%.
Consecințele stagnării pieței imobiliare
Înghețarea pieței imobiliare are consecințe economice. Cheltuielile legate de vânzările de locuințe au scăzut. În mod normal, oamenii fac cheltuieli mari. Pentru a repara casele înainte de a le pune pe piață sau pentru a le renova după ce se mută în ele. Profesioniștii care se ocupă de logistica tranzacțiilor, cum ar fi avocații și brokerii imobiliari, nu mai au de lucru. Împreună cu construcția de locuințe noi, aceste activități reprezintă în mod normal între 3% și 5% din producția SUA, potrivit estimărilor Asociației Naționale a Constructorilor de Case.
Reversul medaliei este că milioane de gospodării care sunt blocate în rate ipotecare ieftine își pot permite să cheltuiască în altă parte. Acestea se simt în largul lor datorită capitalului propriu suplimentar de 119 000 de dolari pe care posesorul mediu de ipotecă din SUA l-a acumulat în ultimii patru ani. Acesta poate fi unul dintre motivele pentru care cheltuielile de consum au fost atât de rezistente în fața ratelor dobânzilor mai mari. Ceea ce a îngreunat sarcina Fed de a readuce inflația la ținta de 2%.
Mobilitatea forței de muncă este afectată
Un perdant mai puțin evident este piața muncii din SUA. Lucrătorii sunt reticenți în a accepta oferte de muncă în alt stat dacă acest lucru înseamnă sacrificarea costurilor scăzute ale locuințelor. Astfel că mobilitatea forței de muncă a fost afectată. Un studiu realizat de economiști de la University of California Irvine și UC Berkeley estimează că efectul de blocare a descurajat 660 000 de mutări către un nou cod poștal pe parcursul anului până în iunie 2023.
Craig Picken, cofondator al Northstar Group, o firmă de căutare și recrutare a talentelor de top din sectorul aerospațial, a declarat că a devenit dificil să se pună în contact companiile cu directorii potriviți, deoarece relocările au costuri financiare pe care nici angajații, nici angajatorii nu doresc să le suporte. El a dat exemplul unui vicepreședinte al departamentului de inginerie prins într-un loc de muncă „toxic și birocratic”, cu o navetă lungă. Care a refuzat totuși un nou rol deoarece avea o ipotecă existentă de 3%.
„Decizia sa s-a rezumat la o foaie de calcul Excel. Creșterea salarială pe care ar fi obținut-o cu noul loc de muncă a fost înghițită de costurile ipotecare mai mari”, spune Picken.
Locuințele noi din America sunt în scădere
Un alt impact al efectului de blocare este faptul că noile locuințe din America sunt în scădere. Casele construite în 2023 erau cu 5% mai mici decât cele construite cu doi ani înainte. Constructorii încearcă să mențină casele noi la un preț cât mai accesibil pentru cei care cumpără pentru prima dată. Dar compromisul este mai puțin spațiu.
Unii constructori de case sunt câștigători în urma crizei ofertei, în special constructorii mari, precum D.R. Horton, care au filiale de creditare. Aceștia pot utiliza profitul excedentar generat de prețurile ridicate ale locuințelor pentru a subvenționa costurile de împrumut ale cumpărătorilor prin răscumpărări de ipoteci. De asemenea, aceștia sunt mai puțin dependenți de împrumuturile bancare pentru finanțarea construcțiilor decât rivalii mai mici. Acesta este unul dintre motivele pentru care cota de piață a constructorilor de locuințe cotați la bursă a urcat la 51% anul trecut. Față de 41% în 2021, potrivit furnizorului de date Zonda.
În teorie, dacă oamenii nu își pot permite să își cumpere propria locuință, proprietarii ar trebui să poată cere mai mult. Chiriile pentru locuințele familiale individuale au crescut cu 3% în aprilie față de anul precedent, potrivit datelor CoreLogic. Dar chiriile apartamentelor abia cresc. Deoarece există o ofertă abundentă de noi locuințe, ceea ce oferă o oarecare ușurare chiriașilor pentru moment.
Cât ar dura acest efect
Cât de mult ar putea dura complicațiile cauzate de efectul de blocare? Thomas Ryan, economist la Capital Economics, consideră că ratele ipotecare ar trebui să scadă mai aproape de 5% pentru ca oferta să înceapă să se normalizeze. Conform celor mai multe previziuni, rata pe 30 de ani va fi de aproximativ 6% până la sfârșitul anului 2025.
Unii proprietari de locuințe pot decide că nu pot amâna deciziile importante din viață. Divorțurile și familiile în creștere vor forța întotdeauna unele persoane să vândă. Dar acest lucru nu va face decât să stimuleze oferta la limită. Cea mai ciudată piață imobiliară din ultimele decenii nu se va îmbunătăți prea curând, potrivit The Wall Street Journal.
